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  一、商品房认购书的性质

  认购书应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

  首先,认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议,根据我国合同法第二条规定,“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”,认购书应为独立的合同。

  其次,认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以也不应属于商品房买卖合同。

  最后,认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险,如果将认购书直接认定为商品房买卖合同,那么开发商在掌握优势信息的情况下,可能附加种种不合理条件,强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任,则会严重损害买方的利益。

  二、逾期交房如何处理

  一旦发生“逾期交房”,通常可以向开发商要求解约或索赔。例如关于解约:

  根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条,出卖人逾期交房,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的,当事人一方有权请求解除合同,但当事人另有约定的除外。

  举个例子来说,就是如果合同约定2005年1月1日交房,但是开发商到了2005年1月10日还没有交房,于是您作为购房者就可以开始行使催告权,可以给开发商写一封信:“xxx公司(开发商的名称),按照约定,贵司应于2005年1月1日交房,至今仍未交付,特此催告。”一定要使用挂号信。

  这样,如果“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2005年5月1日前开发商还没有交房,您就可以登门要求开发商解除合同了。如果开发商不同意,您可以向法院起诉,法院应当支持。

  有一个需要注意的问题是:这个催告之后解除合同的权利需要在1年之内行使,也就是如果您一封信也没有发,或者说是没有任何证据可以证明您发了信,那么过了2006年1月1日,您就再也不能依据这条规定要求解除合同了。

  还有一个需要注意的地方是:这条规定的最后一条是“但当事人另有约定的除外”,因此如果想保留这项权利,您在签订合同的时候一定不要“另有约定”。